C’è uno schema che si ripete nelle grandi città italiane: contratti a termine che non dialogano con le banche, canoni in crescita che erodono risparmi, tassi ipotecari in altalena che spostano in avanti l’orizzonte dell’acquisto. In questo scenario di instabilità si inserisce il rent to buy, una formula che consente di abitare da subito la casa e di imputare una parte del canone al prezzo finale, trasformando l’affitto in un percorso verso la proprietà. Non è un espediente di mercato, ma una risposta a un bisogno concreto: costruire passaggi intermedi tra locazione e acquisto, dove si misurano nuovi equilibri tra diritto all’abitare, sostenibilità economica e tutela dei soggetti più fragili. La disciplina è relativamente recente (è stata introdotta nel 2014), ma lascia dietro di sé una serie di domande decisive: come funziona davvero? Chi può trarne vantaggio?
Origine giuridica e contesto di mercato
Il rent to buy entra nell’ordinamento italiano con l’articolo 23 del Decreto “Sblocca Italia” del 2014, che definisce un contratto di godimento in funzione della successiva vendita: il proprietario consegna l’immobile, l’inquilino lo abita e versa un canone di cui una parte viene imputata al prezzo futuro.
È una forma diversa sia dall’affitto con riscatto sia dal leasing immobiliare, poiché combina l’uso immediato con la possibilità di costruire nel tempo l’anticipo necessario per l’acquisto. La trascrizione nei registri immobiliari garantisce protezione a chi abita, impedendo che ipoteche o pignoramenti successivi mettano a rischio l’accordo.
Il mercato immobiliare si è trasformato nell’ultimo decennio: i canoni crescono, i mutui si fanno più selettivi, le famiglie con redditi instabili faticano a ottenere credito. In questo scenario, il rent to buy offre un percorso alternativo che non sostituisce la proprietà tradizionale, ma ne rinegozia i tempi e le condizioni. È una via di accesso graduale, che traduce la precarietà economica in una forma di continuità abitativa.
Meccanica del contratto, vantaggi e rischi effettivi
Questo tipo di contratto si costruisce su due fasi: nella prima, il conduttore abita l’immobile e paga un canone che include una quota di affitto e una parte destinata al prezzo d’acquisto; nella seconda, entro il termine stabilito, può esercitare il diritto di comprare, utilizzando le somme già versate come anticipo. Tutto ruota attorno a un equilibrio delicato: prezzo iniziale realistico, durata proporzionata alle possibilità economiche e chiarezza sulle clausole in caso di rinuncia o inadempimento. Se ben definito, il contratto protegge entrambe le parti, ma se le regole restano ambigue può trasformarsi in un terreno di contenzioso.
Il vantaggio principale per chi abita è la possibilità di costruire un capitale vivendo nella casa che desidera acquistare, mentre per il proprietario significa garantire la continuità dei pagamenti e mantenere un legame con il bene fino alla vendita. Il rischio, invece, nasce dall’asimmetria di forze: chi non riesce a riscattare l’immobile può perdere le somme accantonate, e la mancanza di trascrizione o di assistenza notarile rende il percorso vulnerabile.
Impatto sociale e prospettive dell’abitare
Il rent to buy non riguarda solo norme e contratti, ma attraversa questioni sociali profonde: l’accesso alla casa, la precarietà del lavoro, la distanza crescente tra redditi e prezzi immobiliari. Per molti giovani e famiglie con redditi discontinui rappresenta una possibilità concreta di stabilità, una forma di “abitare in costruzione” che concede tempo per rafforzare la propria posizione economica. Nelle città più grandi il modello si diffonde soprattutto nelle aree di nuova edificazione o nei quartieri in rigenerazione, dove proprietari e costruttori cercano soluzioni per non lasciare invenduto.
Esiste però un rischio sottile: che il rent to buy diventi un mercato parallelo riservato a chi non può permettersi un mutuo, riproducendo nuove forme di esclusione. Per evitarlo, servono politiche pubbliche che integrino questa formula in programmi di edilizia sociale, con garanzie, incentivi fiscali e controlli sulle clausole. Se sostenuto da una visione comune può trasformarsi in uno strumento di riequilibrio, capace di restituire al diritto alla casa una dimensione accessibile e, insieme, dignitosa.
